SynVest Review
SynVest verkoopt geen beleggingsrekening en geen aandelen. Het bedrijf beheert twee eigen vastgoedfondsen en geeft daar certificaten van uit, waarmee je mede-eigenaar wordt van verhuurde panden in Nederland of Duitsland.
Deze SynVest review gaat uit van wat SynVest zelf publiceert: de factsheets, het Essentiële-informatiedocument en de fondsupdates. Geen marketingteksten, maar de cijfers waar je als belegger op afgaat.
Twee ontwikkelingen bepalen het beeld in 2026. Het Duitse fonds laat beleggers nog maar mondjesmaat uitstappen, en het Nederlandse fonds verlaagde op 1 juli 2026 zijn koers.
Belangrijke informatie over het vastgoedfonds SynVest:
Kenmerken SynVest
| Wat je koopt | Certificaten in een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds, geen effectenrekening |
|---|---|
Beheerder | SynVest Fund Management B.V., Amsterdam, KvK 32106705 |
Fondsen | SynVest Dutch RealEstate Fund (NL0014157851) en SynVest German RealEstate Fund (NL0011821350) |
Fondsrendement sinds oprichting | Dutch Fund 8,2% per jaar, German Fund 3,4% per jaar |
Investeren vanaf | € 100 per maand of € 2.500 eenmalig |
Maandelijkse uitkering | Dutch Fund 6% op jaarbasis, German Fund 2% op jaarbasis |
Instapkosten | Geen |
Uitstapkosten | Jaar 1: 9%, jaar 2: 7%, jaar 3: 5%, daarna 2,5% |
Doorlopende kosten per jaar | Dutch Fund 5,4%, German Fund 9,7% |
Risicoklasse volgens het Eid | 6 van 7 |
Uitstappen | Het fonds koopt per boekjaar maximaal 5% van de uitstaande certificaten in |
Toezicht | AFM-vergunning sinds 18 oktober 2006, bewaarder IQ EQ Depositary B.V. |
Wil je de actuele koers, de factsheets en het deelnameformulier zelf inzien? Bekijk SynVest en vraag de brochure aan.
Wat is SynVest?
SynVest Fund Management B.V. is een Nederlandse vastgoedbeleggingsinstelling uit Amsterdam. Het bedrijf is actief sinds 2005 en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 32106705.
SynVest beheert twee open-end vastgoedfondsen, een Nederlands en een Duits fonds. Volgens het bedrijf zelf gaat het om circa € 850 miljoen belegd vermogen en meer dan 10.000 klanten.
Je wordt geen aandeelhouder van SynVest. Je koopt certificaten van een fonds, waarvan Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen het juridische eigendom houdt.
https://youtu.be/5rwxn7XtAtY Kennismaken met SynVest en haar beleggingsfondsen. Bron: Youtube
Dat is iets anders dan vastgoedaandelen kopen via een broker. Het geld gaat direct naar panden, niet naar een beursgenoteerd vastgoedbedrijf.
Hoe werkt SynVest?
Je stapt in met een eenmalige storting van € 2.500 of met een maandelijkse inleg vanaf € 100. Bij een periodieke inleg moet je na twee jaar minimaal € 2.000 hebben opgebouwd.
Het fonds koopt met dat geld, aangevuld met bankfinanciering, verhuurde panden aan. De huur min de kosten en de rentelasten vormt het resultaat dat naar de certificaathouders gaat.
De maandelijkse uitkering wordt standaard herbelegd in nieuwe certificaten. Vanaf een belegging van € 5.000 kun je kiezen voor uitbetaling op je bankrekening.
SynVest werkt op basis van execution only. Je vult een kennis- en ervaringstoets in, maar je krijgt geen beleggingsadvies.
Voor- en nadelen van SynVest
Hieronder staan de punten die voor beleggers het zwaarst wegen, allemaal gebaseerd op de documenten die SynVest publiceert.
- Je komt met een klein bedrag in een gespreide vastgoedportefeuille. Het Nederlandse fonds telt 70 objecten in tien provincies, het Duitse fonds 80 objecten in dertien deelstaten.
- De beheerder heeft een AFM-vergunning sinds 2006 en laat de portefeuille jaarlijks taxeren door een RICS-gecertificeerde taxateur. Forvis Mazars is de accountant.
- Het Nederlandse fonds keert elke maand uit en deed dat ook door de zwakke vastgoedjaren heen. De uitkering wordt standaard herbelegd, waardoor je belegging meegroeit.
- SynVest won in november 2025 voor de achtste keer de Cashcow Award voor beste aanbieder van beleggingsproducten in vastgoed.
- De uitstapkosten komen volgens SynVest ten goede aan het fonds en niet aan de beheerder, dus aan de achterblijvende beleggers.
- De kosten zijn hoog. Volgens de factsheets van september 2026 bedragen de doorlopende kosten 5,4% per jaar bij het Nederlandse fonds en 9,7% per jaar bij het Duitse fonds.
- Uitstappen kan niet zomaar. Het fonds koopt per boekjaar maximaal 5% van de uitstaande certificaten in, en bij het Duitse fonds gebeurt dat sinds 2025 pro rata.
- Het Duitse fonds leverde drie magere jaren op rij: -7,10% in 2023, -5,28% in 2024 en -0,01% in 2025. Het gemiddelde sinds oprichting is daardoor gedaald naar 3,4% per jaar.
- Het Nederlandse fonds verlaagde zijn koers op 1 juli 2026 van € 53,00 naar € 51,50, kort na een stortingsactie.
- Beide fondsen zitten in risicoklasse 6 van 7 en beleggen alleen in Nederland en Duitsland.
Wat kost beleggen bij SynVest?
SynVest rekent twee soorten kosten: een eenmalige afrekening als je uitstapt en de doorlopende kosten die elk jaar uit het fondsresultaat worden gehaald.
De doorlopende kosten zijn al verwerkt in het gepubliceerde rendement. Je krijgt er dus geen aparte factuur voor, maar ze drukken wel je resultaat.
De tabel hieronder zet de kostenposten uit het Essentiële-informatiedocument van 21 augustus 2026 naast elkaar, uitgaande van een voorbeeldbelegging van € 10.000.
Kosten per fonds volgens het Eid
| Kostenpost | Dutch RealEstate Fund | German RealEstate Fund |
|---|---|---|
Instapkosten | Geen | Geen |
Beheer, administratie en fondskosten | 6,59% per jaar | 15,8% per jaar |
Transactiekosten | 1,26% per jaar | 1,67% per jaar |
Prestatievergoeding | 20% van het resultaat boven een fondsrendement van 6%, geraamd op 0,24% | Geraamd op € 0 |
Totale kosten bij uitstappen na 1 jaar | 1.514 EUR, oftewel 15,14% per jaar | 2.500 EUR, oftewel 25% per jaar |
Totale kosten bij uitstappen na 3 jaar | 2.872 EUR, oftewel 9,02% per jaar | 5.857 EUR, oftewel 18,4% per jaar |
Doorlopende kosten volgens de factsheet | 5,4% | 9,7% |
Loan to value (factsheet september 2026) | 41,4% | 57,26% |
Wat SynVest voor je doet
SynVest selecteert de panden, regelt de financiering, zoekt huurders en beheert de portefeuille. Jij hoeft geen pand te kopen, te verbouwen of te verhuren.
Dat beheer bepaalt het rendement vrijwel volledig. Leegstand levert niets op, en langlopende huurcontracten met huurders in dagelijkse levensbehoeften zijn de manier waarop SynVest dat risico beperkt.
De portefeuille wordt aan het einde van elk kalenderjaar getaxeerd door een externe RICS-gecertificeerde taxateur. Die taxatie bepaalt de koers waartegen je in- en uitstapt.
Een deel van de panden wordt met bankgeld gefinancierd. Het Nederlandse fonds mag tot 60% vreemd vermogen gebruiken, het Duitse fonds tot 70%.
Dat verschil verklaart een groot deel van het kostenverschil tussen beide fondsen. Rentelasten zitten namelijk in de doorlopende kosten verwerkt.
Het Nederlandse fonds zat in september 2026 op een loan to value van 41,4%, het Duitse fonds op 57,26%.
Welke vastgoedfondsen heeft SynVest?
SynVest heeft op dit moment twee fondsen die openstaan voor nieuwe beleggers. Beide zijn open-end en niet-beursgenoteerd, en beide hebben geen einddatum.
Een derde fonds, het closed-end SynVest RealEstate Fund N.V., verkocht in 2024 zijn laatste pand. Dat fonds deed op 1 oktober 2024 een slotuitkering en werd op 17 oktober 2024 ontbonden.
De twee fondsen waarin je bij SynVest nog kunt beleggen zijn:
- SynVest Dutch RealEstate Fund (Nederlands vastgoed, opgericht 1 januari 2020)
- SynVest German RealEstate Fund (Duits vastgoed, opgericht 1 november 2011)
SynVest German RealEstate Fund
Het oudste fonds van SynVest belegt sinds november 2011 in Duits vastgoed. De portefeuille telt 80 objecten, verdeeld over dertien deelstaten.
Winkels vormen met 65% veruit het grootste deel van de portefeuille, gevolgd door woningen, kantoren en zorgvastgoed.
De rendementen van dit fonds liepen scherp terug. Tussen 2015 en 2019 lag het jaarrendement nog tussen 7,40% en 10,50%, daarna werd het 0,50% in 2022, -7,10% in 2023, -5,28% in 2024 en -0,01% in 2025.
SynVest zelf noemt daardoor nog een gemiddelde van 3,4% per jaar sinds oprichting. De koers staat sinds januari 2026 op € 33,75, tegenover € 45,25 begin 2023.
Het maandelijkse voorschotdividend werd per 1 juni 2025 opgeschort. Het FD schreef er op 1 augustus 2025 over, waarna SynVest publiekelijk reageerde en het herstelplan toelichtte.
In de fondsupdate van juni 2026 meldt SynVest dat de uitkering is hervat en dat de huidige voorschotdividenduitkering 2% op jaarbasis bedraagt, met de ambitie dat later te verhogen.
Uitstappen is het pijnpunt. Er staan meer inkooporders open dan de 5% die het fonds per boekjaar mag inkopen, dus wordt er pro rata ingekocht. Bij de ronde van 1 januari 2026 werd 40,23% van de aangeboden certificaten daadwerkelijk ingekocht.
SynVest German RealEstate Fund, de hoofdpunten:
- Duits vastgoed, 80 objecten in dertien deelstaten
- Gemiddeld fondsrendement 3,4% per jaar sinds oprichting in 2011
- Voorschotdividend hervat op 2% op jaarbasis, maandelijks uitgekeerd of herbelegd
- Juridische vorm: naamloze vennootschap, waardoor 15% dividendbelasting wordt ingehouden
- Inkoop van certificaten gebeurt pro rata, nu eenmaal per jaar
- Loan to value 57,26%, hoogste toegestane financiering 70%
- Open-end fonds zonder einddatum
SynVest Dutch RealEstate Fund
Sinds 1 januari 2020 kun je bij SynVest ook in Nederlands vastgoed beleggen. Dit fonds is een commanditaire vennootschap en telt 70 objecten in tien provincies.
Kantoren zijn met de helft van de huurinkomsten het zwaarst vertegenwoordigd, daarnaast gaat het om bedrijfsruimten, supermarkten, wijkwinkelcentra en gezondheidscentra.
Dit fonds presteerde duidelijk beter dan zijn Duitse tegenhanger: 16,20% in 2020, 9,29% in 2021, 6,80% in 2022, 4,58% in 2023, 6,25% in 2024 en 6,00% in 2025.
Dat levert het gemiddelde van 8,2% per jaar op dat SynVest zelf noemt. De lijn is wel duidelijk dalend, en het laatste volle jaar zat ruim onder dat gemiddelde.
Op 1 juli 2026 verlaagde SynVest de koers van € 53,00 naar € 51,50. Het bedrijf wijst op gestegen energieprijzen en exploitatiekosten die sneller oplopen dan de huren.
De maandelijkse voorschotuitkering bleef daarbij 6% op jaarbasis, berekend over de verlaagde koers. Die uitkering liep ook tijdens de zwakke vastgoedjaren gewoon door.
Sinds 1 januari 2025 is het FBI-regime voor vastgoedfondsen afgeschaft. Het Nederlandse fonds houdt sindsdien geen dividendbelasting meer in op de winstuitkering.
Voor ondernemers is er een extra reden om naar dit fonds te kijken: een belegging kwalificeert als herbelegging van de herinvesteringsreserve bij verkoop van zakelijk vastgoed.
SynVest Dutch RealEstate Fund, de hoofdpunten:
- Nederlands vastgoed, 70 objecten in tien provincies
- Gemiddeld fondsrendement 8,2% per jaar sinds oprichting in 2020
- Maandelijkse voorschotuitkering van 6% op jaarbasis, uitgekeerd of herbelegd
- Juridische vorm: commanditaire vennootschap, geen inhouding van dividendbelasting
- Certificaten worden maandelijks ingekocht, binnen de jaarlijkse inkoopgrens
- Loan to value 41,4%, hoogste toegestane financiering 60%
- Kwalificeert als herbelegging van de herinvesteringsreserve
Is SynVest betrouwbaar?
De AFM verleende SynVest Fund Management B.V. op 18 oktober 2006 een vergunning als beheerder van beleggingsinstellingen, met kenmerk TT-RHe-06071266. De Nederlandsche Bank kreeg daarvan een afschrift.
Beide fondsen staan ingeschreven in het register van de AFM. IQ EQ Depositary B.V. treedt op als AIFMD-bewaarder en bewaakt daarmee de belangen van de certificaathouders.
Je inleg gaat niet naar SynVest zelf, maar naar de rekening van Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen. Die stichting staat los van de beheerder en heeft een eigen bestuur.
SynVest is verder aangesloten bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening, waar je terecht kunt als je er met de beheerder niet uitkomt.
Toezicht is geen garantie op rendement. Het zegt iets over de manier waarop SynVest moet werken en rapporteren, niet over de waarde van je belegging.
SynVest beschrijft het aanmeldproces in vijf stappen. Je wordt pas als belegger geaccepteerd nadat SynVest het wettelijk verplichte cliëntenonderzoek heeft afgerond.
Maak een account aan
Je registreert je op de site van SynVest. Houd je legitimatiebewijs en je burgerservicenummer bij de hand, die zijn verplicht op grond van de Wwft.
Kies het fonds dat bij je past
Het Nederlandse fonds keert maandelijks uit en koopt certificaten maandelijks in. Het Duitse fonds staat er zwakker voor en kent op dit moment een pro rata inkoopregeling.
Bepaal je inleg
Kies tussen een eenmalige storting of een maandelijkse inleg. Ga uit van de aanbevolen periode van bezit van drie jaar, want daaronder lopen de uitstapkosten flink op.
Vul het deelnameformulier en de kennistoets in
Je belegt op basis van execution only, dus je toetst zelf of de belegging bij je profiel past. De kennis- en ervaringstoets hoort bij de aanmelding.
Betaal je inleg
Betalen kan via iDEAL, Wero of een bankoverschrijving naar de stichting. Je belegging start op de eerste dag van de maand na ontvangst van het geld. Start bij SynVest.
SynVest ervaringen van beleggers
Op Trustpilot staat SynVest op 3,5 uit 5, gebaseerd op 856 beoordelingen. Dat is een gemiddeld beeld met een duidelijke tweedeling.
De positieve beoordelingen gaan vooral over de communicatie: heldere overzichten, vrijblijvende gesprekken en uitkeringen die jarenlang keurig op tijd binnenkwamen.
De negatieve beoordelingen gaan bijna allemaal over twee dingen. Beleggers in het Duitse fonds die hun verkooporder al in 2025 indienden en er nog steeds niet uit zijn, en de koersverlaging van het Nederlandse fonds kort na een stortingsactie.
Dat is precies het risico dat SynVest zelf in het Eid beschrijft. De klachten gaan niet over slechte service, maar over het product zelf.
Wie overweegt in te stappen, doet er goed aan de inkoopregeling serieus te nemen. Het is geen theoretische clausule, maar de bepaling die op dit moment bij het Duitse fonds in werking is.
Er is ook een praktische kant. De uitstaptermijn loopt op met de omvang van je belegging: drie kalendermaanden tot € 100.000, zes maanden daarboven en twaalf maanden vanaf € 500.001.
Sinds september 2026 heeft SynVest een eigen app voor iOS en Android, waarin je je portefeuille, je rendement en de fondsupdates kunt volgen.
Veelgestelde vragen over SynVest
Is SynVest in de problemen?
Het Duitse fonds wel, het Nederlandse fonds niet. Het SynVest German RealEstate Fund schortte het voorschotdividend op per 1 juni 2025 en boekte drie zwakke jaren op rij. De uitkering is inmiddels hervat op 2% op jaarbasis. Het SynVest Dutch RealEstate Fund keerde al die tijd gewoon uit, al verlaagde het op 1 juli 2026 wel zijn koers.
Hoe betrouwbaar is SynVest?
SynVest Fund Management B.V. heeft sinds 18 oktober 2006 een AFM-vergunning en beide fondsen staan in het AFM-register. IQ EQ Depositary B.V. is de AIFMD-bewaarder en je inleg gaat naar een losstaande stichting. Op Trustpilot staat het bedrijf op 3,5 uit 5. Betrouwbaar toezicht betekent alleen niet dat je belegging niet in waarde kan dalen.
Wat gebeurt er met mijn geld als SynVest failliet gaat?
Je stort niet op een rekening van SynVest, maar op die van Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen. Die stichting houdt het juridische eigendom van de fondsdeelnemingen en staat los van de beheerder. Een faillissement van de beheerder raakt het fondsvermogen daardoor niet. Je blijft wel het beleggingsrisico op het vastgoed lopen.
Wat gebeurt er met mijn belegging als ik overlijd?
Erfgenamen kunnen de belegging kosteloos op hun naam laten zetten zodra SynVest de nodige documenten heeft ontvangen. Verkopen zij de certificaten direct aan het fonds, dan rekent SynVest 2,5% uitstapkosten, ongeacht hoe lang de belegging al liep, plus de wachttijd van de inkoopregeling. Nemen zij de belegging eerst over en verkopen zij later, dan gelden de reguliere uitstapkosten.
Betaal ik dividendbelasting over mijn uitkering?
Dat hangt af van het fonds. Het German RealEstate Fund is een naamloze vennootschap en houdt 15% dividendbelasting in, die je als inwoner van Nederland kunt verrekenen met je inkomsten- of vennootschapsbelasting. Het Dutch RealEstate Fund is een commanditaire vennootschap en houdt sinds 1 januari 2025 geen dividendbelasting meer in op de winstuitkering.
Is de maandelijkse uitkering gegarandeerd?
Nee. SynVest geeft zelf aan dat het uitkeringspercentage op jaarbasis niet gegarandeerd is. Het Duitse fonds liet dat in 2025 zien door de uitkering bijna een jaar lang stop te zetten. Het percentage wordt bovendien berekend over de actuele koers, dus een koersverlaging verlaagt ook het bedrag dat je in euro ontvangt.
Wie zit er achter SynVest?
SynVest is opgericht in 2005 en gevestigd aan de Paasheuvelweg 20 in Amsterdam, KvK-nummer 32106705. De fondsen worden beheerd door SynVest Fund Management B.V. De raad van commissarissen bestaat uit René Frijters en Jaap Gillis, het bestuur van de stichting uit Theo Oskam en Bob van der Mast. Forvis Mazars is de accountant.
Wat is het rendement bij SynVest?
Het verschilt sterk per fonds. Het Nederlandse fonds haalde volgens de factsheet 6,00% in 2025 en gemiddeld 8,2% per jaar sinds 2020. Het Duitse fonds kwam in 2025 uit op -0,01% en staat gemiddeld op 3,4% per jaar sinds 2011. Rendement uit het verleden zegt niets over de toekomst.
Wat zijn de uitstapkosten bij SynVest?
De uitstapkosten dalen naarmate je langer belegt: 9% in het eerste jaar, 7% in het tweede en 5% in het derde jaar. Vanaf het vierde jaar betaal je 2,5%. Die kosten gaan volgens SynVest naar het fonds en niet naar de beheerder. Korter beleggen dan drie jaar is daardoor vrijwel altijd verliesgevend.
Hoe snel kan ik mijn geld opnemen?
Dat is het grootste aandachtspunt. Het fonds koopt per boekjaar maximaal 5% van de uitstaande certificaten in. Bij het Duitse fonds staan er meer verkooporders open dan dat maximum, waardoor pro rata wordt ingekocht: op 1 januari 2026 ging het om 40,23% van de aangeboden certificaten. SynVest waarschuwt in het Eid dat uitstappen daardoor meer dan tien jaar kan duren.
SynVest review: ons oordeel
SynVest doet wat het belooft: je komt met een paar duizend euro in een echte vastgoedportefeuille, zonder dat je zelf een pand hoeft te kopen of te verhuren.
De twee fondsen zijn alleen niet uitwisselbaar. Het Nederlandse fonds keert stabiel uit en heeft de laagste kosten van de twee, het Duitse fonds verloor waarde en laat beleggers maar mondjesmaat uitstappen.
De kosten zijn in beide gevallen hoog voor een beleggingsfonds, en de inkoopregeling betekent dat je je geld niet kunt opeisen wanneer het je uitkomt.
Dit past bij iemand die een deel van het vermogen echt tien jaar kan missen en bewust voor stenen kiest. Wil je flexibel blijven, dan is gespreid beleggen via ETF’s een logischer startpunt.
Bronnen
- SynVest, factsheet SynVest Dutch RealEstate Fund, september 2026
- SynVest, factsheet SynVest German RealEstate Fund, september 2026
- SynVest, Essentiële-informatiedocument Dutch RealEstate Fund, 21 augustus 2026
- SynVest, Essentiële-informatiedocument German RealEstate Fund, 21 augustus 2026
- SynVest, update Dutch RealEstate Fund juli 2026 over de koersaanpassing
- SynVest, update German RealEstate Fund juni 2026 over het hervatte voorschotdividend
- SynVest, update over de inkoop van certificaten van het German RealEstate Fund
- SynVest, reactie op het FD-artikel van 1 augustus 2025
- SynVest, sluiting SynVest RealEstate Fund N.V.
- AFM-vergunning van SynVest Fund Management B.V., 18 oktober 2006
- Trustpilot, beoordelingen van SynVest