Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Zoek je op hoeveel hypotheek kan krijgen, dan wil je meestal maar een ding weten: wat is je echte bovengrens voordat je gaat bieden? Ook varianten als hoeveel kan ik aan hypotheek krijgen draaien om dezelfde berekening.

Je maximale hypotheek hangt vooral af van je bruto inkomen, de hypotheekrente, je vaste financiële verplichtingen en de waarde van de woning. Een online berekening geeft richting, maar de bank kijkt uiteindelijk naar je volledige financiële plaatje.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen? Zo bepaalt de bank je maximum

De bank berekent eerst welk deel van je bruto inkomen verantwoord naar woonlasten mag gaan. Dat percentage heet de financieringslastnorm en wordt jaarlijks vastgesteld op basis van onder meer Nibud-advies.

Daarna wordt dat maandbedrag vertaald naar een maximale lening. Bij een hogere hypotheekrente past er minder lening in hetzelfde maandbudget. Bij een lagere rente past er juist meer.

Daarnaast geldt een tweede harde grens: je mag normaal gesproken niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde. Kosten koper, advieskosten en overdrachtsbelasting moet je dus meestal uit eigen geld betalen. Alleen voor bepaalde energiebesparende maatregelen is extra leenruimte mogelijk.

De rol van je bruto jaarinkomen en financieringslastnorm

Je bruto jaarinkomen is het startpunt. Denk aan salaris, vakantiegeld, vaste eindejaarsuitkering en soms aantoonbaar structureel variabel inkomen. Heb je een partner, dan wordt het gezamenlijke inkomen gebruikt voor de toetsing.

De financieringslastnorm bepaalt welk percentage van dat inkomen naar bruto hypotheeklasten mag gaan. Dat percentage is niet voor iedereen gelijk. Het hangt af van het inkomen, de rente en soms ook van de energiezuinigheid van de woning.

Daarom kan iemand met hetzelfde inkomen bij de ene rente meer lenen dan bij de andere rente. Een snelle rekentool is handig, maar een hypotheekadviseur of geldverstrekker moet uiteindelijk exact toetsen.

Wat telt mee: partnerinkomen, contract, zzp en studieschuld

Een vast contract is eenvoudig te beoordelen, maar het is niet de enige route. Met een tijdelijk contract, intentieverklaring, uitzendverleden of ondernemersinkomen kun je ook een hypotheek krijgen. De bank wil vooral zien dat je inkomen bestendig is.

Ben je ondernemer? Dan kijkt de geldverstrekker vaak naar meerdere jaren inkomen, je winstontwikkeling en de stabiliteit van je bedrijf. Lees ook onze gids over geld lenen als zzp'er als je wilt weten hoe kredietverstrekkers naar zelfstandig inkomen kijken.

Een studieschuld telt mee omdat je maandlast bij DUO je ruimte voor hypotheeklasten verlaagt. Sinds de huidige regels kijkt de bank meestal naar wat je maandelijks betaalt of zou moeten betalen. Extra aflossen kan je maximale hypotheek verhogen, maar gebruik daarvoor niet blind je hele buffer.

Invloed van hypotheekrente, looptijd en aflossingsvrij lenen

De hypotheekrente werkt direct door in je maximale hypotheek. Bij een hogere rente betaal je per geleende euro meer maandlasten. Daardoor daalt het bedrag dat verantwoord binnen je inkomen past.

De meeste berekeningen gaan uit van een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Kies je een kortere looptijd, dan stijgt de maandlast en kun je minder lenen.

Een aflossingsvrije hypotheek kan lagere maandlasten geven, maar is niet automatisch de route naar meer leenruimte. Banken toetsen streng, fiscale aftrek is beperkt voor nieuwe aflossingsvrije delen en je bouwt minder snel vermogen op in je woning.

Maximale hypotheek op inkomen vs waarde van de woning

Je maximale hypotheek is de laagste uitkomst van twee grenzen: wat je inkomen kan dragen en wat de woning waard is. Verdien je genoeg voor €420.000, maar taxeert de woning op €400.000? Dan is €400.000 normaal gesproken de grens.

Koop je met NHG, dan geldt daarnaast de actuele NHG-grens. Op dit moment noemt NHG €470.000 als aankoopbedrag voor een hypotheek met NHG. Met energiebesparende voorzieningen kan dat oplopen tot €498.200, zolang het extra bedrag volledig naar die maatregelen gaat.

Dat maakt eigen geld belangrijk. Je hebt vaak geld nodig voor kosten koper, advieskosten, taxatie, notaris en eventuele verbouwing. Een maximale hypotheek is dus niet hetzelfde als een maximaal bod.

Meer lenen is niet altijd slimmer. Dit zijn de stappen die meestal het meeste verschil maken zonder je maandbudget onnodig strak te trekken:

Zo verhoog je je maximale hypotheek verantwoord

Reken je maximale hypotheek snel uit

Wil je een eerste indicatie? Gebruik dan een rekentool om te zien hoeveel hypotheek je kunt krijgen bij verschillende inkomens, rentes en maandlasten. Onze hypotheek berekenen tool helpt je snel op weg.

Gebruik de uitkomst als startpunt, niet als definitief leenbedrag. Ga daarna na wat je maandlast wordt, hoeveel buffer je overhoudt en welke risico's je zelf wilt dragen. Bij twijfel is lager bieden soms verstandiger dan je maximale hypotheek volledig benutten.

Heb je ook andere leningen lopen? Kijk dan eerst kritisch naar je totale schuldenlast. Meer geld lenen terwijl je een huis wilt kopen, kan je hypotheekruimte juist verlagen.